Tomtefeste

Feste av tomt til bolig, fritidsbolig eller næring er utbredt. Tomtefeste er leie av grunnarealer (tomt). For grunneier er dette et alternativ til salg av tomten, hvor grunneier sikrer seg årlig inntekt. Den som ønsker å bygge på tomten slipper å betale et stort engangsbeløp, men må isteden betale en årlig leie (festeavgift) til grunneier.

Lov om tomtefeste regulerer forholdet mellom partene. Tomtefesteloven tar dels boligsosiale hensyn og dels hensynet til bortfester. Der er en rekke feste av tomt til bolig og fritidsbolig, men også næringsfeste. Reglene om tomtefeste berører mange.

Reglene kan være kompliserte og har vært gjenstand for store endringer de senere årene. Tomtefesteloven er ved flere endringslover, dels politisk motivert, og gjennom rettspraksis endret på leieforholdet mellom grunneiere og festere. Rettstilstanden kan være uklar, og for mange uoversiktlig. Dette gjelder også for flere sentrale problemstillinger.

Bistand av advokat kan være nødvendig for å sikre gode løsninger både med i forbindelse regulering av festeavgiften og innløsning.

Her er flere spørsmål som kan oppstå:

• Har grunneier varslet om økning av festeavgift?
• Hvilken pris er akseptabel på festet tomt?
• Kan du kreve å bli eier av festet tomt?

Tomtefesteloven gjelder alle typer festekontrakter, uavhengig av om tomten benyttes til næringsbygg, lager, bolighus, fritidshus, boligblokk, garasje osv. Reglene er imidlertid ikke like for alle typer festeforhold. Tomtefesteloven skiller mellom feste av tomt til bolig- og fritidsformål på den ene siden, og feste av tomt til alle andre formål på den andre siden. Festeformålet avgjør hvilke regler i tomtefesteloven som gjelder. Det er gitt særlige regler til vern av festere av tomt til bolighus og fritidshus.

Avgjørende for om festet er til «bolig» eller ikke, vil være om formålet med tomten er å skaffe festeren egen bolig. Bolighus kan være alt fra eneboliger til boligblokker. Dersom formålet derimot er å skaffe festeren økonomisk utbytte, anses det ikke som «feste til bolig». Dersom et bygg tjener flere formål vil hovedformålet være avgjørende.

Næringseiendommer er ikke «bolig- og fritidshus», og faller således inn under kategorien «feste til andre formål». Dette innebærer at reglene i tomtefesteloven bare får anvendelse dersom ikke annet følger av festekontrakten,

Ved kjøp av bolig på festet tomt anbefales det å les festekontrakten nøye. En bør se hva som er avtalt, hvordan er festeavgiften regulert, hva skjer når festeavtalen løper ut, kan festetomten innløses og andre forhold en er usikker på.

Reglene om tomtefeste er kompliserte, de omfatter store verdier og det vil i mange tilfelle være behov for rådgivning av advokater. For eksempel kan tidspunktet for inngåelsen av festeavtalen, og om avtalen senere er blitt forlenget, ha avgjørende betydning for retten til oppregulering av festeavgift.

Aktuelle problemstillinger og tvister kan være;

• Innløsning av festetomter, kjøp av festetomt
• Regulering av festeavgift
• Endringer i festekontrakter 
• Faktisk bruk av festetomten
• Inngåelse av nye festekontrakter
• Overføring av festerett
• Forlengelse av festekontrakt
• Faktisk og rettslig rådighet over festetomt
• Avvikling av festekontrakt / festeforhold

Kontakt oss for advokatbistand og rådgivning i forbindelse med tomtefeste. Vi bistår både grunneiere og festere.