Sameie – Etablering, tvister og oppløsning

Etablering

Et sameie dannes når to eller flere personer, selskap eller organisasjon blir eier av noe sammen. Et sameie kan stiftes ved en formell avtale eller oppstå dersom to eller flere sammen f.eks. kjøper en eiendom eller maskin. Sameiet kan også stiftes ved arv eller gave. Sameie kan også oppstå der det er et nært økonomisk fellesskap, som i ekteskap eller samboerforhold.

Et kjennetegn ved et sameie er at det ikke er en fysisk del av sameiet som den enkelte part eier. Den enkelte sameier eier en ideell andel av tingen. Der hvor partene ikke har avtalt noe annet, eller hvor det ikke er grunn til å anta noe annet eier alle partene like mye hver i sameiegjenstanden.

Ofte stiftes sameier uten at det etableres en særskilt sameieravtale, eventuelt vedtekter, som regulerer selve sameieforholdet. Dette kan by på utfordringer, særlig dersom det oppstår uenighet mellom sameierne om hvordan sameietingen skal brukes, om vedlikehold og påkostninger, salg av ideell andel osv.

Tingsrettslige sameier reguleres av sameieloven. Sameieloven er fravikelig, som innebærer at ulike forhold kan reguleres ved avtale. Der hvor intet er avtalt eller forutsetningene sier noe annet, er det sameieloven som gjelder.

Der eksister også andre sameier, som er nærmere regulert. Dette gjelder blant annet ulike eierformene i borettslag og eierseksjonssameier. Disse sameietypene, hvor man er eier eller har bruksrett til en leilighet, reguleres av henholdsvis borettslagsloven og eierseksjonsloven og skiller seg fra ordinært sameie på flere måter.

Bruk og Drift

Sameierne har alle samme rett til å råde over tingen, som en eneeier, men med de begrensninger som følger av hensynet til de øvrige eierne og utenforstående. Det oppstår ofte spørsmål om hvordan den faktiske bruken skal utøves, og hvordan man skal forvalte eiendelen sammen.

I noen tilfeller er rådigheten regulert ved avtale, eller den fremgår av forutsetningene for etablering av sameiet. Der det ikke er holdepunkt i avtale eller etablering av sameiet gir sameieloven utfyllende regler. Det kan være fornuftig å opprette en sameieravtale, som regulerer ulike forhold nærmere, spesielt om en ønsker andre løsninger enn de som følger av loven.

Der er intet hinder for en sameier til å leie ut, men sameieloven gir de andre sameierne rett til å tre inn i leiekontrakter som varer i mer enn ett år.

Hver sameier kan normalt fritt bruke sameiegjenstanden slik den er forutsatt brukt eller til vanlig brukt. Hvis sameietingen er et ”knapphetsgode”, kan sameiet ikke utnyttes utover egen sameieandel. Det er imidlertid ikke bare den opprinnelige bruk av tingen som er tillatt. Følger det av ”tiden og tilhøva” kan bruksmåten endres. En gård, hvor driften legges ned, kan endre karakter til fritidsbolig. Men retten til opprinnelig og ny bruk begrenses av at denne ikke må være urimelig til skade eller ulempe for de øvrige sameierne.

Naturlig nok sier sameieloven at det som er i sameie skal ”fara fint” med. Dette gjelder både at det er ryddig og renholdt etter bruk, men også at vedlikeholdet er forsvarlig. Sameieloven har videre regler om det oppstår skade, samt fordeling av partenes utgifter og inntekter i forhold til eierandelen. Det kan også være slik at dersom det er utgifter som noen sameiere har mer nytte av enn andre, skal utgiftene fordeles i forhold til den nytte den enkelte sameier har.

En bør være oppmerksom på at en sameier både kan, selge, pantsette og testamentere bort sin ideelle andel av et sameie. Ved salg har sameieloven bestemmelse om forkjøpsrett. Når det flere som utøver forkjøpsretten, skal andelen fordeles.

Tvister

Når man eier noe sammen med andre, kan det oppstå situasjoner eller uenighet om hvordan bruken skal utøves av den enkelte sameier og hvordan man sammen skal forvalte tingen. For utenforstående tredjemenn kan det være vanskelig å vite hvordan man skal forholde seg til sameiet.

I noen tilfeller kan det fattes flertalls avgjørelser for «styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til». Sameieloven har dog flere begrensninger i flertallets beslutningsmyndighet.

Dersom en sameier går ut over sine rettigheter, kan dette resultere i tap for de øvrige sameiere. Benytter den ene sameieren eiendommen ut over sin andel, kan dette føre til at en annen sameier ikke får benyttet eiendommen som planlagt eller at en ikke engang kan planlegge bruk.

Det kan også oppstå situasjoner der en sameier mener at eiendommen er påført skade, ved at tre er hugget ned eller at vedlikehold blir forsømt. Selv om de ordinære erstatningsreglene kan løse det økonomiske tapet vil det ikke ha noen direkte virkning på selve sameieforholdet. Det kan oppstå et anspent forhold. Strekker dette seg over tid kan det være nødvendig å benytte seg av de sanksjonsmuligheter en har.

Salg - Oppløsning

På grunn av uenighet eller egen prioritering kan spørsmålet om hvordan en kommer seg ut av et sameie bli aktuelt. Situasjonen kan være at den ene deltaker ønsker å beholde, for eksempel en hytte, men den andre ønsker å selge. Utgangspunktet er at en ikke kan tvinges til å bli i et sameie.

Den enkelte sameier kan selge (eller gi bort) sin sameiepart. Sameieloven beskytter medeierne gjennom regler om forkjøpsrett. I noen tilfeller kan salg av andel være en lite praktisk løsning, da det er vanskelig å finne et marked for salg av en andel i f.eks. en familie hytte. Annerledes kan det være for et feriehus, hvor en har rett til bruk i ulike tidsperioder.

Når en opplever at sameieforholdet ikke lenger fungerer, har sameieloven regler om retten til å kreve oppløsning av sameiet. Oppløsningsretten er en «sikkerhetsventil» for en sameier som har behov for å komme ut av sameieforholdet. Forutsetningen er at de andre sameierne er varslet med en rimelig frist. Når en rimelig frist er utløpt sendes en begjæring til tingretten, som vil vurdere begjæringen. I noen tilfeller kan sameietingen deles. I andre situasjoner skal den selges av namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, om en ikke enes om annen salgs måte. Normalt blir en eiendom da solgt av eiendomsmegler på ordinært vis. Det er intet i vegen for å by på eiendommen og en har forkjøpsrett. Når salget er avsluttet deles netto salgssum etter eierandel, eventuelt etter korreksjon for kapitalkonto i sameiet.

Spesielle og vanskelige situasjoner kan oppstå om det er avtalt at oppløsningsreglene ikke skal gjelde.

Der er også et alternativ i de sameier hvor en part er misbrukt slik at det har ført til «ugagn eller uhugnad for nokon medeigar». Det er tilstrekkelig at en part er berørt. Her er det et krav om varig misbruk, som har skjedd til tross for flere enn en advarsel. Den som føler seg krenket, kan gå til sak med krav om utløsning. Om en vinner frem, vil det gi en dom på utløsning, som innebærer at den annen får frist til å overta andelen mot et vederlag som skal betales. Er det flere parter, skal den utløste part fordeles mellom de øvrige i forhold til det opprinnelige partsforholdet.

Bistand og rettshjelp via innboforsikringen

Vi hjelper til med råd og tips om hva du bør passe på når du eier noe sammen med andre. Vi bistår med utforming av sameieravtale, vedtekter, rådgivning vedrørende sameiernes bruksrett, krav om utløsning eller oppløsning, eller gir en oversikt over lover og regler som regulerer sameiet. Dersom du har spørsmål om misbruk av et sameie, ta kontakt med oss. Dersom du har forsikring med rettshjelp vil den kunne dekke advokatutgifter.